作者：林明綺 地政士

時事話題3

 

◎112.7.1以後，私法人買受供住宅使用之房屋原則採許可制，究竟時點如何認定?私契簽約日?公契立約日?登記日期?

 

一、 不動產從簽約到登記完成其中有各種日期，本文僅先就三種日期說明：

(一) 私契簽約日：即債權契約簽約日，預售屋簽約日、成屋買賣契約簽約日。(簡易分辨-條文一大堆的那本買賣契約書就是所謂的私契)

(二) 公契立約日：又稱原因發生日期，檢附給地政事務所辦理產權移轉登記的「土地建築改良物所有權買賣移轉契約書」上所填載的立約日。(簡易分辨-表格式的契約)

(三) 登記日期：地政登簿人員將產權移轉登記資料KEY-IN登記簿當日即為登記日期。

 

二、 目前內政部定調以【私契簽約日】為準，舉例：

(一) Ａ公司於98.1.1簽約購買預售屋建造所載用途為【集合住宅】，112.12.1才送件至地政事務所登記原因買賣，屬於112.7.1新法生效前已成立買賣契約者，不適用新法規範，即無須檢附許可文件。

(二) Ｂ公司於112.6.30簽約購買成屋，謄本所載用途為【住宅】，112.8.1才送件至地政事務所登記原因買賣，屬於112.7.1新法生效前已成立買賣契約者，不適用新法規範，即無須檢附許可文件。

(三) Ｃ公司於112.6.30簽約購買成屋，謄本所載用途為【住宅】，因貸款因素與資金不足賣方同意延後登記，又為避免逾期報稅或送件有罰鍰問題，雙方於113.6.30報稅，並將公契立約日填113.6.30，完稅後於113.7.15送件至地政事務所登記原因買賣，此仍屬於112.7.1新法生效前已成立買賣契約者，不適用新法規範，即無須檢附許可文件。

(四) Ｄ公司於112.6.30向仲介下斡旋，112.7.1與賣方簽約購買成屋，謄本所載用途為【住家】，112.7.15送件至地政事務所登記原因買賣，因私契立約日112.7.1，故應適用112.7.1新法，即須檢附許可文件。

(五) Ｅ公司於112.6.30與屋主簽買房意向書，112.7.1與屋主簽約購買成屋，謄本所載用途為【住家】，112.7.15送件至地政事務所登記原因買賣，因私契立約日112.7.1，故應適用112.7.1新法，即須檢附許可文件。

 

三、 因以私契立約日作為認定標準，官方無從得知立約日是否為施行前之日期，內政部擬請地政事務所於審查時要求私法人檢附私契供查核。

 

◎結論：

一、 6月初內政部有就業者進行政令宣導，當時業者最關心的是日期如何認定的問題，起初內政部長官無法理解為什麼公契日會跟私契日不同，經業者說明例如預售屋私契立約日不可能與公契日立約日相同，就預售屋部分已確定是私契立約日為準，然就成屋部分當場未有結論留待內部會議後會把此議題納入QA公布解答。

二、 再經電話多次詢問內政部地政司，透過某不動產開發商業同業公會多次洽詢內政部地政司，僅能說目前官方定調無論成屋、預售屋均以私契立約日判斷是否要適用112.7.1新法，是否會有變數留待時間來證明。

三、 那可否倒填日期？本事務所一向奉公守法，絕不做違法之事，倒填日期涉及刑法偽造文書，又買賣交易過程最忌諱有把柄在對方手上，後果明理人想想就知道值不值得冒險。

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◎專業人說話要有憑有據

 

112.6.9行政院 院臺建字第1121025278號令

中華民國112.2.8修正公布之「平均地權條例」第4條、第47-3條、第47-4條、第79-1條、第81-2條、第81-3條第1項及第81-4條，定自112.7.1施行。

 

►平均地權條例第79-1條

1私法人買受供住宅使用之房屋，應檢具使用計畫，經中央主管機關許可。但私法人經中央主管機關公告免經許可之情形者，不在此限。

2前項許可之文件有效期限為一年。

3私法人取得第一項房屋，於登記完畢後五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。但因強制執行、徵收、法院判決或其他法律規定而移轉或讓與者，不在此限。

4中央主管機關為審核第一項許可案件，得遴聘（派）專家學者、民間團體及相關機關代表，以合議制方式辦理之。

5第一項規定適用範圍、許可條件、用途、使用計畫內容、應備文件、審核程序、免經許可情形及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。

 

 

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