作者：林明綺 地政士

時事話題2

 

◎112.6.15中央銀行無預警宣布對房地產市場的信用管制，112.6.16起自然人於特定區域第二戶購屋房貸最高成數降為七成，購買預售屋原與建商約定預計貸款八成，差額一成怎麼辦？

 

適用-預售屋定型化契約應記載不得記載事項第十八點(下簡稱定型化契約規範)

 

一、 預售屋貸款約定分為下列二種：

(一) 委辦貸款：委託賣方洽定金融機構貸款。

(二) 自洽貸款：買方自行洽定金融機構貸款。

 

二、 原約定預計貸款八成是否受影響？

(一) 委辦貸款：

1. 依據定型化契約規範分為下列三種：

(1) 不可歸責於雙方時。

(2) 可歸責賣方時。

(3) 可歸責買方時。

 

2. 依據內政部111.9.22台內地字第1110275049號，爭議案件司法實務見解摘錄整理:「上訴人當時洽定貸款金額因央行政策變更，低於預定貸款金額，乃不可歸責於兩造，…。」

 

3. 似可認為112.6.15前與建商簽定委辦貸款，原預計貸八成，因央行對特定區域進行第二戶房貸成數限制，導致買方僅能貸七成，低於預定貸款金額一成，屬於不可歸責於雙方事由。

 

4. 不可歸責於雙方事由，差額在預定貸款金額30%內者，賣方同意依原承諾以原承諾相同年限及條件由買方分期清償。

 

5. 故照定型化契約規範建商須依原承諾之相同年限及條件讓買方分期清償。

 

(二) 自洽貸款：買方自行承擔貸款差額，須現金補足差額。

 

三、 委辦貸款建商必須提供買方分期償還是否即不用擔心將來交屋須一次現金補足差額？

(一) 預售屋於簽約時建商並不會與買方承諾如有貸款差額要分幾期付款、利率條件等，故賣方未承諾時是否適用？如適用是否照賣方洽定銀行核貸結果當過原承諾條件？即有疑義。

 

(二) 公司法第15條，公司之資金不得貸與股東或任何他人，又分期付款是否屬於變相資金融通？

(1) 此曾有赫赫有名的案例，某政治人物向台肥購屋，當時台肥有「預售屋銀行貸款差額分期清償作業流程」，提供差額可分10-20年清償的方案，遭金管會認定為變相資金融通，即違反公司不得提供任何人(包含消費者)長期分期付款方案。

(2) 又一般房貸20年甚至長達30年的貸款年限，故倘若認定建商應該照其洽定銀行核貸結果提供買方與房貸相同條件的分期清償機制，恐怕違反公司法、公開發行公司資金貸與及背書保證處理準則等規範。

 

◎結論：

一、 112.6.15以前購買預售屋並完成簽約，預定由賣方洽定金融機構貸款八成，將來房貸申請時如該預售屋為在六都或新竹縣市之第二戶房貸，貸款成數最高僅有七成，不足的一成是否可以要求建商提供與核貸條件一樣的分期清償機制，此須留待相關主管機關統合意見後提供解方，買方最好還是做好資金準備，否則恐須訴訟爭取權利。

 

二、 為響應打房政策各單位均端出因應措施，如：內政部-平均地權條例、財政部-房地合一稅及不動產相關稅捐調整、中央銀行-信用管制等，惟各單位間各唱各的調衍生諸多問題留待解決，又往往機關間推來推去，最終還是由買方向司法機關提起訴訟才能獲得解決，至於勝訴敗訴又是另一件事。

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◎專業人說話要有憑有據

 

預售屋定型化契約應記載不得記載事項第十八點

（一）第七點契約總價內之部分價款新臺幣＿元整，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。 惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款 利率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續 ，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。

（二）前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：

 1.不可歸責於雙方時之處理方式如下：

（1）差額在預定貸款金額百分之三十以內者，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。 

（2）差額超過原預定貸款金額百分之三十者，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，縮短償還期限為__年（期間不得少於 七年），由買方按月分期攤還。 

（3）差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。

2.可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分，買方有權 解除契約。 

3.可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起__天（不得少於三 十天）內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。 

（三）有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之 交屋日前之利息應由賣方返還買方。

 

 

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