預售屋-買方違約可以解約嗎?

作者：林明綺 地政士

◎佳佳建設推出的『花花莊園』預售屋，定簽38萬優惠付款方式，小明領年終後，參觀建案很是喜歡，於是購買1戶，交付定簽38萬，過半年後，收到佳佳建設公司繳款通知書，無奈計畫趕不上變化小明碰上股災，資產大縮水，無資力支付購屋款項，小明向佳佳建設提出要解除契約，佳佳建設以小明違約在先不行主張解除契約，必須依約履行，怎麼辦？小明確實逾期未繳納款項已違約，小明違約在先還可以解約嗎？

• 一、相關法規：

(一)、契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。（民法第254條）

即一般情形，未違約方才可選擇主張解除契約。

(二)、買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之 ____（最高不得超過百 分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。(預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第4項)

即預售屋在買方違反付款條件即方式時，買賣雙方都有解除契約權。

• 二、相關實務見解：

♦「……一般買賣契約之買受人若拒絕給付買賣價金而有給付遲延之債務不履行情事，依民法第254、255 條規定，本應由債權人即出賣人選擇是否解除契約，買受人並無解除契約之權限；惟預售屋之買賣契約，因買受人簽訂買賣契約時尚無買賣標的之實體可供審酌，為保障消費者之權利，上開『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』基於保障預售屋消費者之目的，於第24條第4項明定買方之消費者雖屬債務不履行之一方，亦有解除契約之權利，……。」(節錄自行政院編印的消費者保護法判決函釋彙編(十八)-第191-192頁)

♦「……按內政部頒定之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4項明定：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之__（最高不得超過百分之15）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」、同條第5項明定：「買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。」，此有前揭「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」在卷足參（見本院卷第112 頁背面）。本院認：一般買賣契約之買受人若拒絕給付買賣價金而有給付遲延之債務不履行情事，依民法第254、255條規定，本應由債權人即出賣人選擇是否解除契約，買受人並無解除契約之權限；惟預售屋之買賣契約，因買受人簽訂買賣契約時尚無買賣標的之實體可供審酌，為保障消費者之權利，上開「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」基於保障預售屋消費者之目的，於第24 條第4 項明定買方之消費者雖屬債務不履行之一方，亦有解除契約之權利，……。」(節錄臺灣高等法院臺中分院民事判決106 年度上字第390 號)

◎結論：

小明購買預售屋，事後付不出款項，違反付款方式，依照實務見解認為小明購買的是預售屋，小明違約付不出款項，仍然具有解約權，佳佳建設的說法與現行實務見解不符。​

⇒先前在本所【預售屋簽約後不想買怎麼辦？要賠償嗎？賠多少？】這篇已經有提到買方單方將解約的意思寄存證信函給建商即可解約，不需得到建商同意，詳https://www.yfylandlord.com/news/details.php?id=17710&group_id=2013。

之所以撰寫此篇提供官方依據，是因為網路上似乎很少這方面的資訊，大多是以中古屋(成屋)的那套法律見解科普寫買方違約所以不具解約權，例如知名買房知識平台在預售屋違約怎麼辦一文就明確提到【建商沒有違約的情形下，買方是不能主動要求解約的。】，但事實是這樣嗎？

建商也都會以中古屋(成屋)那套說詞或預售屋合約上是寫雙方所以必須雙方合意才可解約，導致不少買方都為了合意解約多付違約金給建商換取解約，權益受損，甚至有人來本所諮詢時稱他去問過律師，律師也是用中古屋(成屋)那套說詞跟他說他違約所以沒有解約權。

撇除建商為了利益最大化盡可能地從買方多要一些違約金，這些專家或是網路寫手在不了解的情形下大肆傳遞錯誤專業知識，真的害人不淺？還是其實有一隻看不見的手大量散播是想藉話語權、影響力，左右往後審判者的價值判斷？

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