作者：林明綺 地政士

時事話題5

 

◎112.7.1以後，仲介公司可以買受供住宅使用之房屋不用經許可？

 

112.6.29內政部台內地自第1120264143號，公告免經許可之情形，目前共有九種，僅就其中第三點不動產仲介業為討論：

一、 私法人為不動產經紀業，與買方簽訂仲介契約，訂有房屋辦竣所有權登記後買方發現瑕疵，買方得請求其買受該房屋之約款者，私法人買受該供住宅使用之房屋，免經許可。前項規定，限於私法人已盡相當注意義務而仍不能發現之下列瑕疵之一者：

(一) 高氯離子混凝土。

(二) 高放射性污染。

(三) 有非自然死亡之情事。

 

二、 免經許可要件：

(一) 私法人必須是依不動產經紀業管理條例規定許可設立之不動產經紀業，且於內政部不動產服務業資訊系統可得查詢之不動產仲介業者。

※公司營業項目必須有【H704031】+內政部系統有登錄。

(二) 需與買方簽訂仲介契約：契約書、要約書或其他足資證明仲介關係之文件。

(三) 仲介契約內容必須約定：房屋辦竣所有權登記後買方發現瑕疵，買方得請求受任之仲介公司買受該房屋之約款。

(四) 三種瑕疵：高氯離子混凝土、高放射性污染、有非自然死亡之情事。

 

三、 辦理登記應備文件及審查程序：

(一) 仲介契約：

1. 影本或節本是否與正本內容相符，正本於審查完畢後返還。

2. 買受房屋與仲介契約標的是否相符。

3. 仲介契約是否有 不動產仲介業買受瑕疵標的約定條款。

4. 立約人簽章及立約日期。

(二) 瑕疵證明文件：

1. 高氯離子混凝土：檢具經房屋所在地之直轄市、縣（市）政府認可之鑑定機關（構），認定屬高氯離子混凝土房屋，必須進行防蝕處理或拆除重建者之檢測 證明 文件影本。

2. 高放射性污染：檢附經游離 輻射防護法主管機關認可之輻射防護偵測業務機構 開立 認定房屋遭受放射性污染，發現時年劑量在十五毫西弗以上 之檢測證明文件影本。

3. 有非自然死亡之情事房屋確具非自然死亡情事之聲明。

(三) 附表1切結書。

(四) 私法人應於土地登記申請書備註欄記明「本案係按內政部依平均地權條例第七十九條之一第一項私法人免經許可情形公告第3點第2項第1、2、3款辦理。」並蓋章。1~3款視情形擇一填寫。

 

四、 免經許可的即無平均地權條例第79-1條適用，無平均地權條例第79-1條適用即代表購入後不會有五年不得辦理移轉、讓與或預告登記的限制。

 

◎結論：

並非仲介公司購買住宅用房屋均不用經過內政部許可，必須符合相關條件並檢附證明文件。

 

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

◎專業人說話要有憑有據

 

112.6.29內政部台內地自第1120264143號附表1

 

平均地權條例第79-1條

1私法人買受供住宅使用之房屋，應檢具使用計畫，經中央主管機關許可。但私法人經中央主管機關公告免經許可之情形者，不在此限。

2前項許可之文件有效期限為一年。

3私法人取得第一項房屋，於登記完畢後五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。但因強制執行、徵收、法院判決或其他法律規定而移轉或讓與者，不在此限。

4中央主管機關為審核第一項許可案件，得遴聘（派）專家學者、民間團體及相關機關代表，以合議制方式辦理之。

5第一項規定適用範圍、許可條件、用途、使用計畫內容、應備文件、審核程序、免經許可情形及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。

 

私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法第2條

1私法人買受供住宅使用之房屋，除經中央主管機關公告免經許可之情形外，應檢具使用計畫，向中央主管機關申請許可。

2前項供住宅使用之房屋，指成屋之建物登記謄本、新建成屋之使用執照或預售屋之建造執照記載建物用途為住或住宅字樣。

3成屋有下列情形之一者，不適用本辦法之規定：

一、記載建物用途為住商用、住工用或住宅混合使用。

二、無記載建物用途或用途為空白。

三、為實施建築管理前之建物，且辦竣建物所有權第一次登記，該建物用途為住或住宅，私法人提供當年度該建物房屋稅屬非住家用文件。

四、為實施建築管理後之建物，私法人提供房屋用途非作住或住宅使用之證明文件。