所有權住宅是什麼？地上權住宅是什麼？使用權住宅是什麼？
◎所有權住宅是什麼？地上權住宅是什麼？使用權住宅是什麼？
作者：林明綺 地政士
一、名詞解釋：
(一)、所有權住宅：
即一般買賣住宅買賣交易，登記完成買方會拿到土地所有權狀、房屋所有權狀。
(二)、地上權住宅：
登記完成買方會取得地上權他項權利證明書、房屋所有權狀。
(三)、使用權住宅：
無法登記過戶，買方依約取得一定期限內使用房屋權利，與租屋相似。
|
項目 |
所有權住宅 |
地上權住宅 |
使用權住宅 |
|
土地所有權 |
V |
X |
X |
|
房屋所有權 |
V |
V |
X |
|
使用期限 |
X |
依地上權設定期限 |
依契約約定期間 |
|
提供貸款擔保 |
土地所有權 房屋所有權 |
地上權持分 房屋所有權 |
X |
|
稅金/租金 |
房屋稅/地價稅 繳給政府 |
房屋稅/地租 繳給政府 |
依契約約定 繳給建商 |
|
轉讓限制 |
X |
V |
V |
※因相關法律關係較為複雜，上面名詞解釋及表格僅為簡述。
二、地上權住宅特色：
(一)、權利存續期間：
- 依建商與地主(大多為國有地)所簽之地上權契約所載時間，早期多為50年、現多為70年。
- 起算日並非以買方取得權利開始起算，而以建商於登記簿謄本所載起訖日為準。
EX.建商A與國產署設定地上權期間自113.03.05~183.03.04止，於興建期間推出預售案，小明購買此預售案128.03.04才交屋，小明取得的地上權期間仍只到183.03.04，等於對土地使用權剩55年。
(二)、權利存續期間屆滿後怎麼辦？
依建商與地主(大多為國有地)所簽之地上權契約內容約定為準，大多會約定買方「期滿應塗銷地上權登記、地上建物所有權無償移轉登記國有，並無條件搬離」。
(三)、持有稅怎麼算？
- 房屋稅:與一般所有權住宅無異。
- 地價稅:因買方非土地所有權人，免課地價稅。
-->但要依地上權契約書約定繳納地租給土地所有權人。
(四)、可以貸款嗎？
可以，因地上權可以為抵押權之標的，房屋所有權亦可為抵押權之標的，故仍可以地上權住宅作為貸款擔保，僅係貸款條件可能會比所有權住宅差。
(五)、會有轉讓限制嗎？
一般國有地的地上權會約定將地上權及地上建物所有權讓與第三人須徵得財政部國有財產署同意，故轉讓須先得同意後始得為之。
(六)、會有其他要求嗎？
- 一般會要求買方做下列預告登記內容：
(1)未經預告登記請求權人書面同意，不得轉讓、信託或設定抵押權。
(2)地上權消滅時，將地上建物所有權無償移轉登記為國有。
- 一般會要求買方與國有財產署簽定國有非公用土地設定地上權契約書。如為市有地則與市政府簽市有非公用土地設定地上權契約書。
(七)、著名社區:
基泰大安(臺北)、R5新世界(高雄)、永信韻綠(高雄)、大將豐喆(臺北)、微笑時代(高雄)、上揚國寶(台南)等。
三、使用權住宅特色：
(一)、權利存續期間：
依建商與簽定之契約書內所約定時間為準。
(二)、權利存續期間屆滿後怎麼辦？
依建商與簽定之契約書內所約定為準，一般須無償搬離。
(三)、持有稅怎麼算？
- 房屋稅:沒有房屋所有權，無房屋稅。
- 地價稅:沒有土地所有權，無地價稅。
-->但一般建商會於契約書內約定每年等同於房屋稅之金額及地上權土地租金由買方負擔，即買方收到的不是政府的稅單而是建商的繳款通知。
(四)、可以貸款嗎？
使用權非抵押權標的，無法設定抵押權，非房貸而係等同無擔保之信用貸款。
(五)、會有轉讓限制嗎？
有，必須透過建商完成使用權讓與程序。
(六)、會有其他要求嗎？
此種契約房屋所有權人為建商，由建商與買方簽立使用權契約，一切內容由雙方所簽定之契約約定之，惟不得違反建商與財政部國有財產署/地方財政局的地上權契約(多為使用上限制)，如有建商有違約情形遭終止契約則使用人權利也會一併受到影響。
(七)、著名社區:
京站花園廣場(臺北)、昇陽遇見(新北)、美邦One More(高雄)、派樂地(臺北)、華固新天地(臺北)等。
四、結論：
坊間通常通稱地上權住宅未區分是否有取得房屋所有權，然是否有取得房屋所有權對產權的保障截然不同，所以如欲購買地上權住宅切記要先釐清究竟為【地上權住宅-有房屋所有權】或【使用權住宅-僅類似租賃】，再留意使用期限，最後綜合自身財產規劃、周遭實價登錄決定是否締約，報導常稱地上權住宅遠低於市場行情，惟未必有所為遠低的情形，此種交易仍可以上不動產實價登錄交易網查詢，是否有遠低於市價之情形可以自行評估。
代書事務所,台北代書事務所,地政事務所,台北地政事務所,代書推薦,台北代書推薦,遺產繼承辦理,台北遺產繼承辦理,土地贈與辦理,台北土地贈與辦理.林明綺地政士,不動產疑難雜症,永富源聯合地政士事務所