作者：林明綺 地政士

熱門問題3-精打細算-出售房屋所得歸屬年度認定

 

◎不動產出售所得稅，因取得時間不同，分為財產交易所得稅(下簡稱舊制)與房地合一所得稅(下簡稱新制)，課稅方式不同，舊制採合併課稅，新制採分離課稅，說明如下： 

 

一、 申報時點：

(一) 舊制申報時點：

依據所得稅法第71條第1項，納稅義務人應於每年五月一日起至五月三十一日止，填具結算申報書，向該管稽徵機關，申報其上一年度內構成綜合所得總額或營利事業收入總額之項目及數額，以及有關減免、扣除之事實，並應依其全年應納稅額減除暫繳稅額、尚未抵繳之扣繳稅額及依第十五條第四項規定計算之可抵減稅額，計算其應納之結算稅額，於申報前自行繳納。但依法不併計課稅之所得之扣繳稅款，不得減除。

※甲於112.1.1出售A屋一棟，如適用舊制，則甲應於113.5.1~113.5.31申報此筆財產交易所得稅。

 

(二) 新制申報時點：

依據所得稅法第14-5條，個人有前條之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於下列各款規定日期起算三十日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據：

一、第四條之四第一項所定房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日。

二、第四條之四第二項所定房屋使用權交易日之次日、預售屋及其坐落基地交易日之次日。

三、第四條之四第三項所定股份或出資額交易日之次日。

※甲於112.1.1出售A屋移轉登記完成，如適用新制，則甲應於112.1.2起算30日內申報此筆財產交易所得稅。

 

二、 課稅方式不同：

(一) 舊制採合併課稅：

併入當年度個人綜合所得稅，依所得稅法第5條第2項課稅級距累進稅率為5%、12%、20%、30%、40%。

※甲於112.1.1出售A屋移轉登記完成，如適用舊制，假設財產交易所得100萬，112年薪資所得100萬，無其他所得，則甲於次年申報綜合所得合計200萬。

 

(二) 新制採分離課稅：

依據所得稅法第14-4條第3項，個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，依不同情形有45%、35%、20%、15%、10%等不同稅率。

※甲於112.1.1出售A屋移轉登記完成，如適用新制，假設房地合一課稅額100萬，112年薪資所得100萬，無其他所得，則甲應於30日內申報房地合一100萬所得，並依法繳納其適用的稅率，另外的薪資所得於次年申報綜合所得合計100萬。

 

◎結論：

因適用舊制出售房屋所得會併入個人綜合所得稅，又綜合所得稅是採累進稅率，故適用舊制如妥適規劃出售時點可以避免累進到下一級距，藉此節稅。

 

又出售房屋所得歸屬年度認定是以【私契日】、【公契日】、【登記日】哪種為準？依財政部73/05/28台財稅第53875號函：「個人出售已登記所有權之房屋財產交易所得歸屬年度之認定，以房屋所有權移轉登記日所屬年度為準。」

 

※甲於112.11.1簽定出售A屋買賣契約，於113.1.5完成移轉登記，如適用舊制，甲出售Ａ屋的財產交易所得應與甲113年度個人綜合所得合併計算，並應於114.5.1~114.5.31申報個人綜合所得稅時申報之。

 

代書事務所,台北代書事務所,地政事務所,台北地政事務所,代書推薦,台北代書推薦,遺產繼承辦理,台北遺產繼承辦理,土地贈與辦理,台北土地贈與辦理