精打細算-房地合一稅(新制舊制差很大)
作者：林明綺 地政士
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◎財產交易所得稅(下簡稱舊制)與房地合一所得稅(下簡稱新制)，最大差別的在土地，舊制土地免稅，新制土地要課稅，就土地而言可以用舊制就盡量用舊制，繼承或配偶贈與未妥善規劃可能會喪失用舊制的資格，稅金從0元暴增數百萬都有可能，為了荷包最好請專業人員協助做財產規劃。
一、 舊制土地免稅依據？新制土地課稅依據？
(一) 舊制土地免稅：
依據所得稅法第4條第1項第16款，個人及營利事業出售土地，免納所得稅。
(二) 新制土地課稅：
依據所得稅法第4-4條第1項，個人及營利事業交易中華民國一百零五年一月一日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵所得稅。
二、 105年1月1日前取得適用舊制，以後取得適用新制，僅就繼承與配偶贈與，詳述如下：
(一) 原則：以所取得以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。
→即以謄本所載「登記日期」為判斷。
(二) 繼承：
1、 繼承取得之房屋、土地，為繼承開始日。
→即被繼承人死亡日為繼承取得日。
2、 個人因繼承、受遺贈取得房屋、土地，得將被繼承人、遺贈人持有期間合併計算。
→即被繼承人104.12.31取得，繼承人112.8.2出售，適用舊制。
(三) 配偶贈與：
1、 個人取自其配偶贈與之房屋、土地，得將配偶持有期間合併計算。
→即配偶104.12.31取得，112.8.2出售，適用舊制。
2、 個人取得配偶贈與之房屋、土地，適用遺產及贈與稅法第20條第1項第6款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者，出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，據以計算持有期間及認定應適用所得稅法第14條第1項第7類規定計算房屋之財產交易損益（以下簡稱舊制房屋交易損益）或依同法第14條之4規定計算個人房屋、土地交易所得或損失（以下簡稱新制房屋土地交易損益），並按該房屋、土地原始取得之原因，分別依所得稅法相關規定課徵所得稅。(財政部106年3月2日台財稅字第10504632520號令第1點規定者)
三、 實例說明：
(一) 原則：
1、 甲104.12.01購買A地，105.01.02登記完成，112.08.02出售，適用新制，依所得稅法第14-5條無論有無應納稅額，均應於規定日起算30日內申報房地合一稅。
2、 乙104.12.01購買A地，104.12.31登記完成，112.08.02出售，適用舊制，依所得稅法第4條第1項第16款免納所得稅。
(二) 繼承：
1、 丙104.12.31死亡，丁繼承丙遺產A地，105.03.01繼承登記完成，丁於112.08.02出售A地，適用舊制。
2、 丙購買A地並於104.12.31登記完畢，丙於112.01.01死亡，丁繼承丙遺產A地，於112.08.02繼承登記完成，丁於112.08.03出售，適用舊制。
3、 丙購買A地並於104.12.31登記完畢，丙於111.01.01死亡，丁繼承丙遺產A地，未料丁於111.01.02死亡，由戊繼承A地於111.03.01繼承登記完成，戊於112.08.03出售，適用新制。
4、 丙104.12.31死亡，配偶丁及兒子戊繼承丙遺產A地各1/2，105.03.01丁死亡，由戊繼承A地1/2持分，戊於112.08.02出售A地，1/2適用舊制(繼承自丙的部分、1/2適用新制(繼承自丁的部分)。
(三) 配偶贈與：
1、 甲購買A地並於104.12.31登記完畢，105.01.31贈與A地給配偶乙登記完畢，乙於112.08.02出售A地，適用舊制。
2、 甲購買A地並於104.12.31登記完畢，105.01.31分別贈與A地1/2給配偶乙、1/2給兒子丙登記完畢，乙、丙於112.08.02出售A地，則乙可適用舊制免稅，丙適用新制應申報房地合一稅。
(四) 繼承、配偶贈與：
1、 甲104.12.31死亡，乙繼承甲遺產A地，105.03.01繼承登記完成，乙於105.05.31將A地贈與配偶丙，配偶丙於112.08.02出售A地，適用舊制。
2、 甲購買A地並於104.12.31登記完畢，105.01.31贈與A地給配偶乙登記完畢，未料乙於105.02.01配偶已死亡，甲繼承A地，並於112.08.02出售A地，適用新制。
◎結論：
繼承、配偶贈與於不同情形下，可能造成完全不同的結果，並非只要是繼承、配偶贈與就可一律適用舊制，於104.12.31以前取得之土地，第一次發生繼承固可使用舊制，再次發生繼承如時間點在105.01.01後則應適用新制，又配偶贈與其繼承財產如係104.12.31前繼承的則可以適用舊制，惟配偶贈與後受贈配偶死亡時點在105.01.01後則應適用新制。
為了荷包，如現在仍可以使用舊制則應好好審視財產應如何規劃，避免移轉後須使用新制造成荷包大失血的窘境。
相關函令
財政部1071031台財稅字第10704604570號令
個人取得配偶贈與之房屋、土地，符合本部106年3月2日台財稅字第10504632520號令第1點規定者，出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，並按該房屋、土地原始取得原因，依所得稅法相關規定課徵所得稅。依此，個人出售配偶贈與之房屋、土地，如係配偶於105年1月1日以後繼承取得，且係被繼承人於104年12月31日以前取得者，比照本部104年8月19日台財稅字第10404620870號令第1點第2款、第2點至第4點規定辦理。()
財政部1040819台財稅字第10404620870號令
一、 納稅義務人105年1月1日以後交易因繼承取得之房屋、土地，符合下列情形之一者，非屬所得稅法第4條之4第1項各款適用範圍，應依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額，於同法第71條規定期限內辦理結算申報：
(一) 交易之房屋、土地係納稅義務人於103年1月1日之次日至104年12月31日間繼承取得，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內。
(二) 交易之房屋、土地係被繼承人於104年12月31日以前取得，且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得。
二、 前點交易之房屋、土地符合所得稅法第4條之5第1項第1款規定之自住房屋、土地者，納稅義務人得選擇依同法第14條之4規定計算房屋、土地交易所得，並依同法第14條之5規定於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內申報房屋、土地交易所得，繳納所得稅。
三、 納稅義務人未依前點規定期間內申報，但於房屋、土地交易日之次年綜合所得稅結算申報期限前依所得稅法第14條之4規定計算房屋、土地交易所得，並自動補報及補繳稅款，稽徵機關應予受理，惟應認屬逾期申報案件，依同法第108條之2第1項有關未依限申報規定處罰；該補繳之稅款，得適用稅捐稽徵法第48條之1規定，免依所得稅法第108條之2第2項規定處罰及加徵滯納金。惟應依各年度1月1日郵政儲金1年期定期儲金固定利率，按日加計利息，一併徵收。
四、 納稅義務人已依第二點規定選擇按所得稅法第14條之4及第14條之5規定計算及申報房屋、土地交易所得，於房屋、土地交易日之次年綜合所得稅結算申報期限前，得向稽徵機關申請註銷申報，並依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所得，併入綜合所得總額，於同法第71條規定期限內辦理結算申報。
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