作者：林明綺 地政士

熱門問題12-農舍申請、農舍法規、農舍住宅、農舍移轉限制？

 

◎小明買了一塊農地，想要蓋農舍，至少要符合哪些條件？農舍可以蓋多高？蓋幾層？面積可以蓋多大？蓋完可以買賣嗎？

 

一、申請人資格：

(一)、成年人。

(二)、具農民身分(具備下列條件之一即為農民)：

     1、勞保局開立之農民健康保險被保險人投保證明。

     2、健保署開立之全民健康保險第三類被保險人投保證明。

     3、其他農業生產相關佐證資料。(具體條件詳註解1)

(三)、戶籍所在地及其農業用地，須在同一縣市內。

(四)、土地取得及戶籍登記均應滿2年者。

(五)、無自用農舍。

(六)、為該農業用地之所有權人。

 

二、興建要求、限制：

(一)、面積0.25公頃以上。

(二)、該農業用地應確實供農業使用。

(三)、該農業用地應確供農業使用及屬未經申請興建農舍者。

(四)、經主管機關核定該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展。

(五)、高度限制：

        1、非都市土地：不能超過三層樓或10.5公尺。

　　２、都市土地：不得超過四層或14公尺。(都市計畫法台灣省施行細則第29條第2項)

(六)、建蔽率：不得超過10%。

(七)、總樓地板面積：

        1、非都市土地：不得超過495平方公尺。

　　２、都市土地：不得超過660平方公尺。

(八)、其他。

 

三、移轉限制：

(一)、民國89年1月4日後取得之農地，興建農舍於取得使用執照滿5年後始得移轉。之前取得的農地興建農舍並無此限制。

(二)、農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權：

1、農業發展條例第18條第4項規定，農地與農舍併同移轉之原則下，共有人間持有農舍與農業用地之比例應相同，始符合該條項規定意旨。爰農業發展條例修正前或後取得之農業用地興建農舍，經建管單位審查符合建管法令規定並核發使用執照者，嗣後農舍與其坐落用地併同移轉登記時，應審核農舍及其農地之移轉持分比例是否相同。(內政部100年8月23日內授中辦地字第1000725328號令)。

 

2、農業發展條例第18條第4項規定所稱「坐落用地」之認定，無論以多筆相毗鄰農地合併興建個別農舍，或以集村方式申請興建之農舍，提供興建農舍之農業用地均應受上開規定農舍應與其坐落用地併同移轉之限制。另該條例另該條例 89 年修正施行前已興建完成之農舍，倘農舍及提供興建農舍之農業用地仍同屬一人，縱使該農業用地得依該條例第16條規定辦理分割，其移轉仍應受該條例第 18條第4項農舍應與其坐落用地併同移轉之限制。（內政部104年6月23日台內地字第10404176173號函）

 

3、農業發展條例第18條第4項規定所稱「坐落用地」之認定，無論以多筆相毗鄰農地合併興建個別農舍，或以集村方式申請興建之農舍，提供興建農舍之農業用地均應受農業發展條例第18條第4項農舍應與其坐落用地併同移轉之規定所規範。該坐落用地不應僅指農舍所坐落之該筆農業用地。(行政院農業委員會104年5月13日農水保字第1030244431號函、內政部104年6月23日台內地字第10404176173 號函)

(三)、外國人申請在我國取得土地權利，除應符合 土地法第17條及第18條規定外，仍需合於同法第19條第 1 項各款之用途。外國人若基於住宅之目的購買土地，似僅得購買得興建一般住宅之土地，若以住宅目的購買農業用地興建農舍，則非所宜。(內政部92年8月13日台內地字第0920010989 號函)

 

四、結論：

農舍興建資格、興建條件、移轉限制法令龐雜，又涉及農發條例修正前後，新舊制度不同併存適用，複雜程度難用三言二語說明清楚，且新舊制如何銜接、舊制遺留的產權問題如何解決，有待主管機關碰到具體個案函釋說明。

 

 

註解1

行政院農委會農水保字第1041866479號解釋函，申請日前二年內，必須有以下實際農業生產資料佐證之一，經縣市主管機關會同專家、學者會勘後認定之：

1、領取農業天然災害救助之證明文件。

2、領取調整耕地制度活化農地計畫轉(契)作補貼證明文件(不含休耕給付)。

3、繳售公糧稻穀之證明文件。

4、接受農政相關補助計畫之證明文件(不含人力培訓類)。

5、銷售自產農產品相關證明文件或單據(最低額度以每0.1公頃農產品銷售每年新台幣30,600元為基數，再依申請農業用地之面積倍數比例調整)。

6、農產品通過有機或產銷履歷獲優良農產品之驗證或取得產地證明標章等有效期間內之證明文件。

7、其他從事農業生產事實之證明文件。

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