作者：林明綺 地政士

熱門問題4：共有物-我繼承的共有土地還可以怎麼處分？變價分割是什麼？ -繼承持分有用嗎？ 

 

◎甲死亡，遺有A屋一棟，繼承人小明、小華、小林共同繼承房屋一棟，小明想用市價賣、小華想買另外二人的持分、小林想住不想買，僵持不下，為避免逾期未辦繼承遭政府裁罰，於是小華先辦理繼承登記後，向法院訴請變價分割，如此小華是否能購得另外二人的持分結束共有關係？

 

一、 什麼是變價分割？

(一) 民法：

1、 分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人。(民法第824條第2項第2款)

2、 公同共有物之分割，除法律另有規定外，準用關於共有物分割之規定。(民法第830條第2項)

※因此無論公同共有或分別共有均可以向法院訴請變價分割。

※小明、小華、小林共同繼承A屋，無論持分情形是分別共有或公同共有，要終止共有關係又無法達成協議或有協議但有人遲遲不履行滿15年後，其中一人可向法院訴請變價分割，無須其他共有人同意。

(二) 強制執行法：

1、 強制執行，確定之終局判決為執行名義之一。(強制執行法第4條第1項第1款)。

2、 執行名義係變賣繼承財產或共有物，以價金分配於各繼承人或各共有人者，執行法院得予以拍賣，並分配其價金，其拍賣程序，準用關於動產或不動產之規定。(強制執行法第131條第2項)

※等法院判決確定後，小華即可向法院申請強制執行，賣出的價金依法分配給共有人。

 

二、 變價分割共有人是否可主張優先購買權？

(一) 變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之(民法第824條第7項)，詳述如下：

1、 有優先購買權的情形：

法拍時，得標人為共有人以外的第三人，則共有人有依相同條件優先承買之權。

※法拍時，小華投標800萬，小明、小林未投標，最後由參與投標出價1200萬的小淵得標，此時小華、小明、小林均可以主張優先購買權以1200萬元標得A屋。

2、 無優先購買權的情形：

法拍時，得標人為共有人，則其他共有人無優先承買之權。

※法拍時，小華投標800萬，小明、小林未投標，最後參與投標出價最高的即小華的800萬，由小華標得A屋，此時小明、小林不可以主張優先購買權。

 

◎結論：

執行上還有很多細節需要納入考量，例如稅賦是否划算，走司法程序公正、公平、公開，但未必是最佳選擇，有時因此要負擔大量稅賦，看在荷包君的面子上協商成功的機率相對高，又能圓滿、迅速解決，避免鷸蚌相爭漁翁得利的情形，夾雜恩、怨、情、仇，各自盤算的結果未必最佳，還是要共有人間願意理性解決才能獲取最佳利益。

 

總之，決定前找信任的專業人士討論才是上上策。

 

代書事務所,台北代書事務所,地政事務所,台北地政事務所,代書推薦,台北代書推薦,遺產繼承辦理,台北遺產繼承辦理,土地贈與辦理,台北土地贈與辦理