政府宣布建照展延-建商鬆口氣-預售屋完工期限自動延期？

作者：林明綺 地政士

 

◎近期為因應大環境缺工缺料及美國對等關稅調整，為建全房市發展，有不少縣市政府宣布依建築法第53條及地方建築自治管理條例規定自動增加建築期限1~2年不等。

 

◎小明於民國112年1月1日向建商購買『宇宙花園』預售屋，買賣契約寫114年10月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定必要設施，114年8月22日，小明接獲建商告知因政府宣布建築期限自動延長2年，故買賣契約完工日自動順延至116年10月30日，小明可以要求建商依原約定完工期限完工嗎？

 

一、預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項

 

(一)第十二點 開工及取得使用執照期限：

1、本預售屋之建築工程應在民國 年 月 日之前開工，民國 年 月 日之前完成主建物、 附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：

(1)因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。

(2)因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。

 

2、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利 計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。

 

(二)第二十四點 違約之處罰：

1、賣方違反「建材 設備 及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。

2、......

3、買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之 ____（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。

 

 

二、依據上述應記載事項，若建商未於預計完工期限完成，買方可以：

(一)繼續履約，要求從約定完工日期算至實際完工日，依已繳房地價款萬分之五，按日計算遲延利息。

⇒例如:約定114.10.31之前完工，但最後實際完工在115.10.31，遲延365天，已繳450萬，則建設公司應支付821,250元遲延利息。(計算式=4500000x5/10000x365=821250)

 

(二)超過三個月可選擇解除契約，並請求建商退還已繳房地價款、遲延利息、房地總價百分之十五(通常為十五，若有約定更高則依約定)。

⇒例如:約定114.10.31之前完工，但最後實際完工在115.2.9，遲延100天，房地總價3000萬，已繳450萬，買方選擇解除契約，則建設公司應返還原已繳納450萬、賠償450萬(計算式:3000x15%)、支付225,000元遲延利息 (計算式=4500000x5/10000x100=22,5000)，合計9,225,000元

 

 

三、縣市政府宣布依建築法第53條及地方建築自治管理條例規定自動增加建築期限1~2年，是否可以算是應記載事項第十二點:「... 因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。」，得順延？

就此，內政部曾於111年5月21日發布新聞：

預售屋不得逕以建照展期為由順延完工

理由：

(一)為保障消費者權益，已公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其中規定買賣雙方在簽訂預售屋買賣契約時，應明確約定開工及取得使用執照完工的日期，以確保建商須如期完成興建，以利買方後續能如期順利辦理產權過戶與交屋入住。

 

(二)建商在興建預售屋過程中，如有超過契約完工期限但未能取得使用執照完成興建，已構成遲延給付情形，依定型化契約規定應按照買方已繳交的房地價款，依逾期日數每日萬分之五計算遲延利息付予買方。另建案如超過完工期限3個月仍未取得使用執照，買方並有權解除契約，賣方除應將買方已繳的房地價款退還外，應同時賠償違約金；如買方不願解除契約，建商仍應持續依照遲延日數給付遲延利息予買方。

 

(三)因天災地變等不可抗力的事由，致賣方不能施工，或因政府法令變更或其他非可歸責於賣方的事由發生時，其影響期間得順延取得使用執照期限。建照展期為行政管理措施，並不影響預售屋買賣契約取得使用執照期限的民事契約效力，賣方不得逕以建照展期要求消費者無條件配合順延契約約定之取得使用執照期限。又依民法第254條及預售屋買賣定型化契約規定，建商遲延取得使用執照超過3個月時，僅消費者得主張解除契約，建商為違約之一方，並無解除契約的權利。

 

 

四、結論：

►小明向建商購買『宇宙花園』預售屋，買賣契約寫114年10月31日之前完成，小明可以要求建商114年10月31日之前完成。

 

►建商主張因政府宣布建築期限自動延長2年，故買賣契約完工日自動順延至116年10月30日，這種作法依內政部111年5月21日發布之新聞認為已違反預售屋買賣定型化契約規定，各直轄市、縣（市）政府得依消保法規定要求限期改善，屆期未改善者，最高可處新臺幣150萬元罰鍰，並得按次處罰。

 

還沒簽約前，建商提供的契約寫：「本預售屋之建築工程應在民國114年12月1日之前開工，民國214年11月30 日之前完成......。」約定工期100年，有效嗎？雙方買賣合意即為有效約定，所以您可以選擇不買，但若購買則須受到契約約定的拘束。

 

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