參加區段徵收有什麼好處？曾經農地重劃者可多分？
作者：林明綺 地政士
◎政府因應整體經濟發展，南科特定區ABCDENO區段徵收、桃園航空城區段徵收等，核定前掌握政府土地開發消息的政商人士，捧著大筆鈔票向這些區域的地主購買農地，將來農地變建地，大發財。
◎小明恰巧於高端人士聚會中得知土地開發消息，也想加入大發財行列，經過友人介紹A地主剛繼承農民父親的土地，長期在外工作想賣A地變現，A地將來極有可能在區段徵收區域，並聽聞此土地開發未經農地重劃土地將來可分回41%抵價地、曾經農地重劃土地將來可分46%抵價地，友人向小明表示A地屬於【開心農地重劃區】範圍內土地可多分5%應該相信嗎？
一、什麼是區段徵收？
區段徵收是政府基於公共利益，將特定區域的土地全部徵收，重新規劃整理後，提供公共設施用地，並將部分土地以可建築土地的形式歸還給原土地所有權人的土地開發方式。
二、什麼土地可以區段徵收？
→土地徵收條例第4條，下列情形之一者，得為區段徵收：
(一)新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。
(二)舊都市地區為公共安全、衛生、交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者。
(三)都市土地之農業區、保護區變更為建築用地或工業區變更為住宅區、商業區者。
(四)非都市土地實施開發建設者。
(五)農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要或配合農業發展之規劃實施更新者。
(六)其他依法得為區段徵收者。
三、什麼是抵價地？
政府機關於辦理區段徵收時，對於應發給私有土地所有權人之補償地價，經私有土地所有權人之申請，得不發給現金補償，而改按其應領補償地價與區段徵收補償地價總額之比例，計算其應領之權利價值，以開發後之可供建築土地折算抵付，該抵付補償費之可供建築土地稱為抵價地。
⇒白話文：地主參加後，分回的建地。
四、分回抵費地面積比例：
土地徵收條例第39條第2項：「抵價地總面積，以徵收總面積百分之五十為原則。因情況特殊，經上級主管機關核准者，不在此限。但不得少於百分之四十。曾經農地重劃者，該重劃地區部分不得少於百分之四十五。」
⇒簡單說，依法分為下列三種情形：
- 原則：分回50%。
- 經上級機關核准：分回40%(不含40%)~50%(不含50%)。
- 曾經農地重劃者：分回超過45%。
五、什麼是曾經農地重劃者：
所稱曾經農地重劃者，指原有土地曾參加農地重劃並分擔農路、水路用地，且該農路、水路用地已登記為直轄市、縣（市）或農田水利會所有者。（土地徵收條例施行細則第40條第1項後段）
六、結論：
→A地雖位於農地重劃區範圍內土地，但仍應符合土地徵收條例施行細則第40條第1項後段，才算是土地徵收條例所稱曾經農地重劃者。
→小明應請A地主提出A地負擔農路、水路費用的證明文件，才可確定將來分配時可照曾經農地重劃土地可分46%抵價地。
七、經驗分享：
曾有投資方委託專業仲介，誤以為只要在農地重劃區內之農地就是土地徵收條例所指曾經農地重劃之農地，導致投資方誤判將來可分回的建地面積，而以高於區段徵收範圍內其他未經農地重劃之土地價格，購買區段徵收範圍內的農地重劃區農地，造成數千萬損失。
近年大型區段徵收土地開發不斷，法院已有相關慘痛案例可供參考，類似投資一定要小心謹慎。
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