房地合一重購退稅-預售屋、成屋-短期持有出售

作者：林明綺 地政士

◎小明先後購買A預售屋及B預售屋，上網查詢房地合一可否重購退稅，查得內容多為「預售屋無法設籍，所以不符合重購退稅要件」，因此盤算A屋交屋時遷入戶籍，並在B屋完成登記時二年內售出A屋，可行不可行？

一、適用法規：

(一)出售及重購房地時間在二年以內(以完成移轉登記日為準)。(所得稅法第14-8條第1項)

(二)自住房地(房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點第1項)：

    1、戶籍登記：個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記。

    2、居住事實。

    3、房屋出售前1年內無出租、供營業或執行業務使用。

(三)五年閉鎖期：

重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或在行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。(房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點第2項)

二、國稅局如何認定有無居住事實？

通常以持有期間用水、用電情形，即使用度數是否有過低之情形，亦有向管委會調查出售戶別於社區汽機車道該戶登記車牌進出情形、是否裝修施工、搬家搬運紀錄等。

三、相關高雄高等行政法院112年訴字第14號判決重點摘要：

(一)事實簡化說明：

1、原告於110.07.06買賣取得A屋。

2、原告於110.08.11買賣取得B屋。

3、原告於111.02.24簽約出售A屋，111.03.28完成所有權移轉登記。

4、原告於111.04.13向申報房地合一稅，列報減除重購自用住宅扣抵稅額641,099元。惟國稅局依申報及查得資料，核定重購自住房地扣抵稅額0元，應補稅額658,732元。原告不服，申請復查結果，獲追減應納稅額316元。原告仍表不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。

(二)法院判決原告敗訴:

原告持有系爭房地期間之每期(註：二個月為一期)實際用水度數(不含分攤度數)為2度、0度、0度、0度及4度，用電度數為6度、6度、1度及123度。是國稅局以原告購入系爭房地後遲於111年年1月14日始遷入系爭房地，又遷入僅月餘即委託出售，並綜合考量系爭房地之水電使用情況，難認有人實際居住使用，認定系爭房地不符合已持有且供自住使用之房地，尚無不合。-->(即國稅局有理)

四、結論：

重購退稅除須注意戶籍設籍情形、購入與售出時間的控管外，仍須注意是否有居住事實，如無居住事實可能於申請時成功申請退稅，但將來仍有可能面臨被追繳之情形，已有案例申請退稅成功嗣後仍收到國稅局來函要求提出居住事實證明(水電單)未能提出，國稅局自行向水電公司調查結果判定沒有居住事實，與重購退稅要件不符要求補稅。

雖然法律未明文重購退稅必須持有舊屋一年以上，惟持有期間未滿一年即出售之情形，容易被關注幾乎都會要求提出實際居住證明，無法提出則不能主張重購退稅。

代書事務所,台北代書事務所,地政事務所,台北地政事務所,代書推薦,台北代書推薦,遺產繼承辦理,台北遺產繼承辦理,土地贈與辦理,台北土地贈與辦理.林明綺地政士,不動產疑難雜症,永富源聯合地政士事務所