重購退稅是什麼？買房還可以退稅？
作者：林明綺 地政士
◎買新屋與賣舊屋期間在2年內，「先買後賣」、「先賣後買」，符合法定要件，即可申請「重購退稅」。
一、退什麼稅？
(一) 土地增值稅。
(二) 所得稅(房地合一稅、財產交易所得稅)：
1、 房地合一稅(新制)。
2、 財產交易所得稅(舊制)。
二、法條依據？
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項目 |
法條 |
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土地增值稅 |
土地稅法第35條 1、 土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地合於下列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額： 一、自用住宅用地出售後，另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者。 二、自營工廠用地出售後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。 三、自耕之農業用地出售後，另行購買仍供自耕之農業用地者。 2、 前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出售土地者，準用之。 3、 第一項第一款及第二項規定，於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之。
土地稅法第37條 土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地，自完成移轉登記之日起，五年內再行移轉時，除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退還稅款；重購之土地，改作其他用途者亦同。 |
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房地合一稅（新制） |
所得稅法第14-8條 1、 個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。 2、 個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。 3、 前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。 |
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財交稅（舊制） |
所得稅法第17-2條 1、 納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額，自完成移轉登記之日起二年內，如重購自用住宅之房屋，其價額超過原出售價額者，得於重購自用住宅之房屋完成移轉登記之年度自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。但原財產交易所得已依本法規定自財產交易損失中扣抵部分不在此限。 2、 前項規定於先購後售者亦適用之。 |
三、退稅有什麼條件？
※此為簡易比較表，詳細內容之後再另外闡述。
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項目 |
土地增值稅 |
房地合一稅（新制） |
財產交易所得稅（舊制） |
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法條依據 |
土地稅法第35條 土地稅法第37條 |
所得稅法第14-8條 |
所得稅法第17-2條 |
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標的 |
自住土地 |
自住房屋、土地 |
自住房屋 |
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重購間隔 |
二年內 |
二年內 |
二年內 |
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換大換小 |
小換大、大換小扣除稅額還有剩餘才可退 |
小換大，可全退 大換小，按比例退 |
小換大，才可退 |
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出售人 |
出售人與購買人須同一人 |
屋主or配偶 |
屋主or配偶 |
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購買人 |
原出售人or配偶 |
原出售人or配偶 |
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戶籍登記 |
地主or配偶or直系親屬 |
屋主、配偶、未成年子女 |
屋主or配偶or直系親屬 |
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幾年內申請可退稅 |
10年內要申請 |
5年內要申請 |
5年內要申請 |
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出租營業 |
出售前一年不能出租or營業 |
出售前一年不能出租or營業 |
出售前一年不能出租or營業 |
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補稅情形 |
重購5年內不得改作其他用途或再行移轉 |
重購5年內不得改作其他用途或再行移轉 |
未規定 |
◎結論：
重購退稅內容龐雜，相當多細節，建議如果有換屋打算，於賣房及買房簽約前先諮詢專業人士，先審視個案條件是否符合，如未符合仍有補救空間，但已簽約才發現條件不符，那就難補救了。